Huis Verkopen

Je Huis Verhuren

Verhuizing naar een andere woning hoeft niet automatisch te betekenen dat de oude woning verkocht moet worden. Je kunt er ook voor kiezen om je oude woning te verhuren. Bijvoorbeeld omdat je nog niet zeker weet of je de oude woning wel definitief van de hand wilt doen.

Door de woning (tijdelijk) te verhuren kun je deze beslissing nog even uitstellen.

Ook financieel gezien kan het interessant zijn om je woning te verhuren. Momenteel is er veel vraag naar huurwoningen dus je kunt zeker een gunstige huurprijs ontvangen.

In dit artikel lees je wat de voor- en nadelen zijn van het verhuren van je huis en waar je allemaal rekening mee moet houden.

Verkopen of verhuren?

Het antwoord op deze vraag is niet voor iedereen hetzelfde. Om te kijken wat voor jouw situatie het beste is, zijn er een aantal afwegingen die je kunt maken:

1. Kan het geld voor langere tijd gemist worden? Dit is natuurlijk wel een heel belangrijke vraag. Wanneer je de woning niet verkoopt, komt dit geld natuurlijk niet vrij om (gedeeltelijk) in de aankoop of verbouw van de nieuwe woning te steken.

Ook wanneer je het geld hier niet voor nodig hebt, kun je het niet voor andere zaken gebruiken, het zit immers ‘vast in stenen’. Mocht je het later toch onverwacht aan moeten spreken, dan is het lastig om dit geld snel beschikbaar te krijgen.

2. Wat is financieel gezien het meest gunstig? Hiervoor moet je kijken wat de verkoopwaarde nu bedraagt, ten opzichte van de verwachte verkoopwaarde na een aantal jaren verhuur en welk rendement je kan verwachten met de verhuur ten opzichte van het rendement wat je elders kan verwachten met je spaargeld.

Er zijn online rekentools waarmee je dit kunt berekenen. Of laat iemand die hierin gespecialiseerd is deze berekening voor je maken.

3. Verdiep je in wat verhuren allemaal inhoudt: Verhuren mag dan een gemakkelijke manier van geld verdienen lijken, in de praktijk komt er best veel bij kijken.

Je bent zowel investeerder als ondernemer en zult dus ook op die manier moeten handelen. Bovendien kun je te maken krijgen met tegenslagen zoals leegstand, problemen met de huurder of andere onverwachte tegenslagen of kostenposten.

Bedenk ook dat beleggen geen zekerheid geeft voor de langere termijn.

Je weet natuurlijk niet hoe dit in de toekomst uit gaat pakken. Hier moet je wel tegen kunnen en je zult hier op een zakelijke manier mee om moeten gaan. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat je hier ’s nachts van wakker ligt.

Huis verhuren met hypotheek, mag dat?

Het verhuren van je huis is niet altijd een vrijwillige keuze. Wanneer je een nieuwe woning hebt gekocht, maar het niet wil lukken om je oude woning te verkopen, heb je soms geen andere keus dan je woning te verhuren om zo de dubbele woonlasten op te kunnen brengen.

De kans is groot dat er op de oude woning nog een hypotheek rust. In dat geval zal je toestemming moeten hebben van de bank om je woning te mogen verhuren.

Omdat huurders in ons land niet altijd gemakkelijk uit een woning kunnen worden gezet en verhuren soms zorgt voor schade aan de woning, zal de bank hier niet altijd mee akkoord gaan.

Leegstandswet

Omdat veel mensen als gevolg van de huizencrisis in de afgelopen jaren met twee woningen kwamen te zitten, heeft de overheid de reeds bestaande leegstandswet versoepeld.

Verhuur op basis van de leegstandswet brengt minder risico’s met zich mee. Zo zal de huurder bij verkoop de woning binnen een afgesproken redelijke termijn moeten verlaten.

Verhuur je op basis van de leegstandswet dan zal de hypotheekverstrekker – wanneer je akkoord gaat met de door hun gestelde voorwaarden – veelal wel toestemming geven voor verhuur.

Verhuurhypotheek

Speciaal voor huiseigenaren die hun woning willen verhuren aan familie (bijvoorbeeld aan hun studerende kinderen) of aan derden, bestaat er de verhuurhypotheek.

Deze hypotheek geldt alleen voor woningen die permanent worden verhuurd. Er geldt een hogere rente dan voor een hypotheek voor eigen bewoning.

Verhuren en de belasting

Bij verhuur heb je natuurlijk ook te maken met de fiscale regelgeving. Zo gelden er de volgende regels op belastinggebied:

  • Verhuur je een tweede woning dan betaal je hierover belasting in box 3: sparen en beleggen. Je woning wordt gezien als vermogen en hier geldt een ander belastingtarief voor dan in box 1 het geval is. Je hebt hierbij echter geen recht op hypotheekrenteaftrek maar hoeft ook de huurinkomsten niet op te geven.
  • De belastingheffing in box 3 heeft als voordeel dat niet de daadwerkelijke huurinkomsten worden belast, maar dat je wordt belast voor een fictief rendement over de verhuur. Je betaalt belasting over je bezittingen minus je schulden. Een hypotheek op de woning verhuist ook mee naar box 3. Je geeft dan de WOZ-waarde op als bezit en trekt de hypotheekschuld hier vanaf.

Voordelen van verhuur

Hierbij de voordelen van het verhuren van je woning op een rijtje:

  • Je ontvangt iedere maand huurinkomsten.
  • Je huis ziet er altijd bewoond uit. Wil je het huis later toch verkopen dan gaat dit gemakkelijker dan bij een leegstaand huis.
  • Je woning wordt beschermd tegen de vervelende gevolgen van leegstand zoals: krakers, vandalisme of verpaupering.
  • Gemeentelijke lasten en heffingen kun je doorberekenen aan de huurder.

Nadelen van verhuur

Er kleven echter ook enige nadelen aan het verhuren van je woning:

  • Het risico bestaat dat de huur niet of niet tijdig wordt voldaan. Ook kunnen er vervelende conflicten ontstaan met de huurder.
  • Eventuele hypotheekrente is niet meer aftrekbaar.
  • De mogelijkheid bestaat dat de huurder niet netjes omgaat met je woning of dat er zelfs schade ontstaat.

Huis verhuren en de VvE

Het kan zijn dat je koopwoning een appartement is dat onderdeel uitmaakt van een groter complex. Je hebt dan niet het appartement zelf gekocht, maar wel een aandeel in het hele gebouw en het recht om een bepaald appartement te mogen gebruiken.

Hiervoor is door de notaris een zogenaamde splitsingsakte opgericht. Zo kan het gebouw juridisch gesplitst worden, anders zou alleen het hele gebouw gekocht kunnen worden. Bij deze splitsing wordt ook gelijk een VvE opgericht: een Vereniging van Eigenaren.

Wettelijk uitgangspunt is dat een huiseigenaar van een appartement deze zelf mag bewonen maar deze ook mag verhuren. Soms is er in de splitsingsakte een ‘zelfbewoningsclausule’ opgenomen wat betekent dat de eigenaar het appartement alleen zelf mag bewonen en deze dus niet mag verhuren.

Huis verhuren: hoe zit het met de verzekering?

Het verhuren van je woning heeft ook gevolgen voor de verzekering. Ga je de woning verhuren dan moet je dit altijd melden aan je verzekeraar. Houd hierbij rekening met het volgende:

  • Niet alle verzekeraars gaan akkoord met verhuur van de eigen woning.
  • Sommige verzekeraars die wel akkoord gaan, berekenen een hogere premie.
    Heb je meer dan drie maanden geen huurders in je huis? Ook dit moet je melden bij de verzekeraar. Een onbewoond huis brengt een groter risico aan schade met zich mee (denk hierbij aan diefstal en vandalisme bijvoorbeeld).
  • Meestal staan er bij verhuur geen spullen meer van jezelf in de woning. Vaak is de woonverzekering een combinatie van opstal- en inboedelverzekering. Deze woonverzekering kun je opzeggen en vervangen door een losse opstalverzekering.
  • Bij sommige woonverzekeringen kun je ook de waarde van de inboedel op nul zetten, zodat je hier niet meer premie over betaalt dan nodig.
  • Verhuur je de woning gemeubileerd? In dat geval ben je wel voor (een deel van) de inboedel aansprakelijk en is het dus verstandig om de inboedelverzekering aan te houden.

Schakel een verhuurmakelaar in

Wil je zoveel mogelijk zaken rondom de verhuur van je huis uitbesteden? Dan kun je ook een verhuurmakelaar inhuren. Zo heb je zelf vrijwel geen omkijken naar de verhuur en ben je ervan verzekerd dat alles goed en volgens de regels verloopt.

Voordelen van het inschakelen van een verhuurmakelaar zijn:

Marktkennis: Door zijn ervaring en grote netwerk kan hij snel zorgen voor een geschikte huurder voor jouw woning.

Hogere huuropbrengsten: De verhuurmakelaar kan je helpen het maximale uit de huuropbrengst te halen.

Kennis van regelgeving: Een verhuurmakelaar helpt je met het opstellen van een goed huurcontract en kent alle regels met betrekking tot verhuur.

Screening van huurders: Hij zorgt voor screening van de huurders, dit maakt de kans op malafide huurders een stuk kleiner.

Conflictbemiddeling: Ontstaat er een conflict met de huurder dan zal de verhuurmakelaar hierin bemiddelen en proberen het conflict op een professionele manier op te lossen.

Kortere leegstand: Je woning zal waarschijnlijk korter leegstaan doordat een verhuurmakelaar vaak sneller een geschikte huurder zal vinden dan dat je dit zelf kan.

Vraag offertes aan bij verhuurmakelaars

Wil je alle zaken rondom de verhuur van je woning liever uitbesteden? Vraag dan informatie op bij diverse makelaarskantoren. Informeer welke diensten ze allemaal aanbieden en vraag vervolgens vergelijkbare offertes op.

Op basis hiervan kun je een goede afweging maken en de voor jou beste keuze maken.