Kluswoning Kopen: Waar Moet Je Op Letten Bij Een Opknaphuis

Een nieuwe woning vinden is niet altijd makkelijk. Je komt naar niet de woning tegen die bij je leefstijl past of het staat niet in de buurt die je wenst.

Bij het kopen en verbouwen van een kluswoning komt heel wat kijken. Hieronder lees je hier meer over.

Hoe vind je een kluswoning?

Je kunt op verschillende manieren naar een opknapwoning zoeken.

Je kunt online zoeken op ‘Kluswoning + plaatsnaam’ of je kunt een aankoopmakelaar in de arm nemen.

Aankoopmakelaar

Een aankoopmakelaar kan gericht opzoek gaan naar een huis dat binnen je budget past. Vraag hier offertes aan bij verschillende aankoopmakelaars.

Naast een aankoopmakelaar kun je ook klushuizen kopen op een huizenveiling. Ook al is het goedkoper, het brengt wel risico’s met zich mee.

Hoe koop je een huis op een veiling?

Bij een huizenveiling kun je huizen vinden die lang te koop staan of snel verkocht moet worden.

Een huizenveiling, ook executieveiling genoemd gaat als volgt in zijn werk:

• Eerst vindt veiling bij afslag plaats. Hier wordt de inzetsom bepaald.
• Bij de tweede veiling wordt het huis daadwerkelijk verkocht. De inzetsom wordt als basisbedrag genomen. Het startbedrag ligt hoger. De veilingmeester zakt van het startbedrag tot de inzetsom. Als in de tussentijd een bieder ‘mijn’ roept is de woning verkocht.

Lagere prijs?

De prijzen op een veiling zijn vaak laag, maar er zitten wel consequenties aan.

• Als je een huis koopt op een veiling is dit definitief en moet je de financiën rond hebben. Soms moet je vooraf kunnen aantonen dat je over genoeg geld beschikt om de woning te kunnen kopen.
• Daarnaast betaal je als koper de notaris- en veilingkosten.

Zonder bezichtiging

Daarnaast kun je een huis vaak niet bezichtigingen voor verkoop en de veiling, wat betekent dat je niet een eigen bouwinspectie kunt laten uitvoeren.

Je bent afhankelijk van de informatie van het veilinghuis.

Toch maar de hulp van een aankoopmakelaar vragen? Vraag hier gratis offertes aan bij aankoopmakelaars.

Een kluswoning via een woningbouwstichting kopen

Je kunt soms ook een opknapwoning vinden bij woningcorporaties. Die bieden voormalige huurhuizen aan die je met achterstallig onderhoud kunt kopen voor de marktwaarde van het huis.

Onderhandelen over de prijs is erg lastig bij een ex-huurhuis.

Ook bij een voormalig huurhuis is het slim om het te laten inspecteren door een bouwkundige en een bouwkundig rapport op te laten stellen.

Kijk naar de omgeving van de kluswoning

Het is slimmer om een kluswoning te kopen in een goede buurt.

Is het huis dat je wilt kopen in slechte staat maar zijn de rest van de huizen in de straat wel in orde dan is de investering een stuk interessanter.

Als je na een paar jaar het huis verkoopt, kun je tegen een hoger bedrag de woning sneller verkopen.

Kortom: ‘Koop het slechtste huis in een goede buurt’.

Verschillende soorten opknappers

Er zijn verschillende soorten kluswoningen. Het ene huis moet je van de fundering tot de nok opknappen en bij andere opknappers moet je alleen de badkamer, keuken en kleinere renovatie klussen oppakken.

Je kunt kluswoningen 3 verschillende categorieën onderscheiden.

Complete renovatie: Bij een complete renovatie is bijvoorbeeld de fundering niet in orde of moet er een nieuw dak op het huis komen. Dit is voor de ervaren klussers interessant zo een bouwval om te toveren.

In de meeste gevallen kun je het huis met funderingsproblemen goedkoop op de kop tikken. Maar dit betekend ook dat je veel tijd en/of geld kwijt bent aan de renovatie.

Bij funderingsproblemen is het vaak verstandig om het hele huis te slopen en vanaf de bodem het opnieuw op te bouwen.

Als uit een inspectie van een bouwdeskundige blijkt dat de fundering niet in orde is, moet je eerst goed nadenken of je de verbouwing wel wilt aangaan.

Casco: Er zijn verschillende meningen over wat casco betekent. Maar in het kort komt het er op neer dat een huis water- en winddicht wordt opgeleverd. Dat betekent dus dat de ruwbouw (fundering, ramen, dak) is afgerond.

De afbouw van een casco is voor de koper. Na de ruwbouw moet je nog aan de slag met de muren, de vloer en het inrichten en opbouwen van alle kamers (zoals de badkamer of de keuken).

Je kunt een kluswoning casco opgeleverd krijgen. Ook bij nieuwbouw kun je in sommige gevallen voor casco oplevering kiezen.

Bij een klushuis betekent dat de basis van het huis staat maar dat je nog heel veel moet verbouwen.

Gedateerd: Vaak zijn cosmetische ingrepen voldoende. Dit kan betekenen dat je een nieuwe vloer, nieuwe keuken en badkamer kunt (laten) installeren.

Daarnaast moet je misschien de muren opnieuw (laten) betegelen.

Kortom, er moeten oppervlakkige aanpassingen gedaan worden om de woning te vernieuwen.

Ben je wel een klusser?

Om het opknappen van het huis niet al te duur te maken is het slim om bepaalde onderdelen van de verbouwing zelf uit te voeren.

Heb je al eerder grotere klussen in huis gedaan, dan heb je een goede indruk met wat er ongeveer komt kijken bij een verbouwing.

Heb je geen of weinig ervaring met verbouwen? Dan is een kluswoning een grote uitdaging die wel eens kan tegenvallen. Er zijn genoeg afleveringen van ‘help mijn man is klusser’ die bewijzen dat een klushuis niet voor iedereen is weggelegd.

Heb je genoeg budget? Dan kun je er voor kiezen om de verbouwing geheel uit te besteden aan een aannemer.

Verbouwen: zelf doen en uitbesteden

Als je genoeg zelfvertrouwen hebt dat je het huis kunt verbouwen is het verstandig om te bepalen wat je zelf kunt oppakken en wat je het beste kunt uitbesteden.

Zo kun je wellicht de muren zelf stucen maar de elektriciteit laten doen door een elektricien.

Maak een lijst met alle taken, eventueel in overleg met een aannemer en ga na waar je krachten liggen en waarbij je hulp nodig hebt.

Laat je bijstaan door een aannemer of bouwcoach

Als je aan de slag wilt met je kluswoning is het aantrekken van een goede aannemer of een bouwcoach sterk aan te raden.

Een bouwcoach is in de meeste gevallen betrokken bij zowel het ontwerp, de juridische vraagstukken rondom de verbouwing en de uitvoer zelf.

Een aannemer begeleidt alleen de uitvoer van je bouwavontuur.

Uiteraard ben je meer kwijt aan een bouwcoach dan aan een aannemer. Maar een bouwcoach brengt wel rust en onmisbare kennis tijdens het proces van aankoop tot droomhuis.

Een verbouwing kost vaak meer dan begroot

Bij veel bouwprojecten ontstaan extra kosten. Dat betekend dat het bouwavontuur duurder uitpakt dan is begroot.

Houd hier rekening mee voordat je begint aan de verbouwing. Zorg voor een financiële buffer om onverwachte kosten het hoofd te bieden.

Je kunt bijvoorbeeld 2% van het verbouwbudget vrijhouden als buffer voor als het tegenvalt.

Helaas kan het ook 5% duurder worden dan begroot, maar met de 2% heb je ieder geval iets.

Klushuis laten controleren door een bouwkundige

Als je het huis van je dromen hebt gevonden is het slim om het eerst uitgebreid te laten inspecteren.

Laat het huis doorlichten zodat je weet dat de fundering en andere aspecten in orde zijn voordat je de definitieve handtekening zet.

Bouwkundig rapport

Laat een bouwkundig rapport opmaken van het huis voordat je tot de aanschaf van je kluswoning overgaat.

Zo weet je ieder geval dat je niet voor al te grote verrassingen komt te staan als je gaat verbouwen.

Je kunt een bouwkundig rapport op laten stellen door een specialistisch bedrijf. De bouwkundige overhandigt je een rapport wat je kunt gebruiken om het huis te financieren.

Daarnaast geeft het de aannemer een beter beeld over wat de verbouwing gaat kosten.

Gemeente

De gemeente wil graag weten hoe je de woning gaat verbouwen. Niet alles mag zomaar en voor bepaalde verbouwingen heb je vergunningen nodig.

Welstandscommissie

In elke gemeente heb je wel een welstandscommissie zitten. Deze commissie controleert of verbouwingen en aanpassingen aan je woning wel binnen de grenzen liggen van de goede smaak.

Dat is natuurlijk erg subjectief. Wat is de goede smaak en waar liggen de grenzen?

Welstandsnota

Om het enigszins duidelijk te maken heeft de gemeente een Welstandsnota opgesteld. Hier kun je nalezen wat wel en wat niet is toegestaan.

Wil je wat bijzonders maken van je kluswoning dan moet je binnen de grenzen blijven.

Anders kan het wel eens zo zijn dat de aanpassingen die je (wilt) maakt wordt afgekeurd.

Je moet je bouwplannen laten toetsen, door de welstandscommissie.

Lees altijd even de Welstandsnota door van je eigen gemeente. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.

Vergunningen

Wil je bijvoorbeeld een dakkapel plaatsen aan de voorkant van je woning? Dan heb je daar vaak een dakkapel vergunning voor nodig.

Je kunt niet zomaar alles verbouwen en aanbouwen. Het moet binnen de lijnen van de wet liggen. Leg je verbouwplannen voor aan de gemeente en vraag, indien nodig vergunningen op tijd aan.

Vraag offertes aan bij aankoopmakelaars

Een goed huis vinden kan lastig zijn. Vraag advies aan een aankoopmakelaar bij het zoeken naar een geschikte klushuis.

Vraag hieronder gratis en vrijblijvend aankoopmakelaar offertes aan.